如何驗收房屋

www.mxqxpr.tw 時間:2014-02-24 20:57 來源:丹陽房產網 點擊: | 

    丹陽房產網     房屋驗收是指購房者接收房產時必須要求賣方再次陪同實地察驗,看是否有所變動,是否按合同要求進行過維修改造,維修改造質量和水平是否滿意,有關文件是否符合、齊全等,都應仔細察驗。只有購房人對房屋進行驗收并簽署房屋交接單、領取房屋鑰匙,開發商的交付義務才算履行完畢。

    驗收標準

    一、入戶門檢查

    1.、檢驗標準

    (1)門表面應潔凈,不得有劃痕、碰傷;

    (2)門的割角、拼縫應嚴密平整;

    (3)門與墻體間縫隙的填嵌應飽滿;

    (4)門制作的允許偏差:門框翹曲允許偏差為3mm,門扇翹曲允許偏差為2mm,門扇的表面平整度允許偏差為2mm,門框門扇對角線長度允許偏差為3mm;

    (5)安裝的留縫限值、允許偏差:門扇對口縫、門扇與門扇與門框立縫寬度為1.5~2.5mm;

    (6)毛坯房入戶門與地面的留縫寬度不應小于3.5cm。

    2、 業主如何查驗入戶門是否符合房屋質量驗收標準

    通常情況下,業主應當對入戶門的以下方面進行檢查:

    (1)門框檢查:門框安裝是否牢固平整,門框與墻體連接是否密閉嚴實,門框表面有無異常毛刺、開裂、破損等情況;

    (2)門扇檢查:門扇有無無變形、開裂問題,面漆外觀是否完好、表面是否平整,有無明顯劃痕,磕撞,距離地面是否考慮預留地面裝修做法;

    (3)門鎖檢查:門鎖安裝是否牢固,鑰匙插拔是否平滑、鎖芯轉動是否自如,各方向鎖舌伸縮,鎖孔位置是否正常;

    (4)開啟檢查:門開閉是否平穩,有無異常阻力,及磨損,門鎖緊后是否有晃動;

    (5)門把手檢查:安裝是否牢固,旋轉時有無異常阻力,表面有無缺損、變形;

    (6)密封檢查:門扇掩縫是否在2.5mm以內。

    一般業主關注比較多的問題是門的外觀質量問題,如門表面輕微的小刮花、碰傷等,嚴重的有面板開裂、深長的劃痕等,可能是施工過程中對門造成了損壞,小問題的損壞可以通過現場修補和補油漆進行修復,嚴重的損壞可以將門反廠維修;入戶門與地面的留縫寬度不滿足要求(小于3.5cm)時可以要求反廠鋸短處理(注:關于返廠維修和鋸短處理的確定一般盡量由物業現場說服業主,一般不隨便允諾業主決定,可請地產工程部評判決定);門鎖的問題一般會出現在裝修使用期間,入發現鑰匙可以通用,鎖打不開等問題,經過現場確認出現質量問題的可以要求更換。

    二、鋁合金門窗檢驗

    1、 檢驗標準

    (1)鋁合金門窗質量:表面應潔凈、平整、光滑,色澤一致,無銹蝕;大面應無劃痕、碰傷;

    (2)鋁合金門窗安裝允許偏差:門窗框的正、側面垂直度允許偏差為2.5mm,門窗橫框的水平允許偏差為2mm,門窗橫框標高允許偏差為5mm,門窗豎向偏離中心允許偏差為5mm;

    (3)鋁合金門窗框與墻體之間的縫隙應填嵌飽滿,并用密封膠密封。密封膠表面應光滑、順直、無裂紋;

    (4)鋁合金門窗扇的橡膠密封條應安裝完好,不得脫槽,設置的排水孔應通暢;

    (5)鋁合金門窗推拉窗扇開關應力不大于100N;

    (6)鋁合金門窗玻璃安裝質量:玻璃表面應潔凈,不得有膩子、密封膠、涂料等污漬,中空玻璃內外表面應潔凈,玻璃中空層內不得有灰塵和水蒸氣。

    2、 業主應當對鋁合金的以下方面進行檢查:

    (1)窗框檢查:窗框安裝牢固端正,窗框是否有劃痕、磕碰、變形等;

    (2)型材檢查:表面圖層要求顏色和光澤均勻,手感光滑以及是否有劃痕、磕碰、變形等;

    (3)五金件及開啟檢查:要求開關自如平穩,推拉自如,軌道件安裝牢固,關窗后不漏氣;

    (4)密封檢查:窗扇與窗框、窗扇與玻璃的密封條是否到位、嚴密,有無破損、斷續等問題,窗框與墻體間的密封膠條是否完整、有無脫落、破損、裂縫等問題,有無滲漏現象;

    (5)玻璃檢查:安裝牢固、完整、無裂紋及明顯劃痕。

    對于鋁合金窗框型材的損壞需現場確定,有小的劃痕、磕碰變形(不影響使用功能)可以進行現場修復補漆,有嚴重變形而影響使用功能活確定不能修復的可以要求給予更換。另外,業主比較關注的問題是鋁窗的滲水問題,發現滲水的窗須整改。

    三、陽臺欄桿、窗護欄檢驗

    檢驗標準:

    1、 護欄成品質量:護欄表面應光滑,不得有銹跡,色澤一致,不得有裂縫,翹曲及損壞,接縫應嚴密;

    2、護欄安裝的允許偏差:護欄垂直度允許偏差3mm,欄桿間距允許偏差3mm,護欄安裝必須牢固端正;

    3、 住宅的陽臺欄板或欄桿凈高,六層及六層以下的不應低于1.05m;七層及七層以上的不應低于1.10m。欄桿的垂直桿間距凈距不應大于0.11m。

    一般業主對護欄比較關注的是表面質量和安裝問題,反映的問題大多是護欄生銹,安裝不正等,此類問題可以要求整改,為提高工作效率,建議可由施工單位提供部分油漆供物業備有,物業維修人員進行簡單的補漆工作,遇到難度大的整改及時通知地產工程部安排處理。

    四、地面檢驗

    1、 地面檢驗標準

    (1)地面與下一層結合牢固,不得有空鼓(考慮到我國施工企業的實際水平,對空鼓面積大于400平方厘米,無裂紋,且每自然間或標準間不多于2處時,可不計入空鼓這一施工質量缺陷);

    (2)地面表面應密實,不得有起砂,蜂窩和裂縫等質量缺陷;

    (3)地面表面的允許偏差:表面平整度允許偏差為5mm,標高允許偏差為正負8mm,厚度允許偏差為不大于設計厚度的1/10;

    (4)有防水要求的地面的立管、套管、地漏處嚴禁滲漏,坡向應正確,無積水。

    2、 業主應當針對地面的以下方面進行檢查

    (1)地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質量缺陷;

    (2)地面是否存在倒返水和積水現象;

    (3)地面水暖預埋管線是否有標識;

    (4)地面是否預留裝修地面做法。

    五、墻面檢驗

    1、墻面檢驗標準

    (1)墻面抹灰表面光滑、潔凈、接槎平整;

    (2)墻面抹灰層與基層之間必須粘結牢固,抹灰層應無脫層、空鼓,面層應無爆灰和裂縫,外墻不得出現滲水現象;

    (3)有排水要求的部位應做滴水線(槽),滴水線應整齊順直,內高外低;

    (4)墻面抹灰的允許偏差:立面垂直度允許偏差為4mm,表面平整度允許偏差為4mm,陰陽角應方正,允許偏差為4mm。

    一般業主對墻面質量比較關注的是抹灰空鼓和墻面裂縫問題。實際檢驗中墻面空鼓允許的范圍為:單面墻體小于5平方米,允許1處空鼓,空鼓面積不大于5平方厘米;單面墻體大于5平方米,最多允許2處空鼓,每處空鼓面積不大于5平方厘米;墻面裂縫問題產生原因主要是受溫度和材料影響。不同材料組成的墻體因材料膨脹系數不同并受溫度影響產生裂縫。

    2、 一般裂縫檢查重點

    墻面裂縫和樓板裂縫是業主收樓時關注的重點,必須認真對待。一般裂縫檢查的重點如下:

    (1)檢查房屋外墻是否有裂縫(有漏水的隱患);

    (2)承重墻是否有裂縫,裂縫是否貫穿整個墻面且穿到背后,是否有傾斜性裂縫(有結構安全隱患);

    (3)承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現有方向、有規則的裂縫(有結構安全隱患);

    (4)檢查樓板(地面和頂板)是否有對貫穿型裂縫(與房屋橫梁平行的裂縫),根據《混凝土結構工程施工質量驗收規范》第8.1.1條規定,條規定,裂縫寬度在現行設計規范允許范圍(0.3mm)內屬一般缺陷,不影響現澆板的承載能力;

    (5)檢查樓板(地面和頂板)是否有受力裂縫,這種情況一般出現在支座處的板面或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈45度的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等,這種裂縫往往不對穿,形狀外寬內窄。應該說這類裂縫往往對結構安全和耐久性都有影響,是需要認真對待的;

    (6)陽臺、雨篷等懸挑結構板是否有貫穿裂縫(有結構安全隱患)

    六、防水檢驗

    檢驗標準:

    (1)防水層表面應平整、無鼓泡、折皺等缺陷,剛性防水層無酥松、開裂、起砂等弊端,防水層排水坡度符合設計要求,無明顯積水現象;

    (2)細部構造做法符合規定要求,且密封嚴密無滲漏。

    房屋的防水質量是業主重要關注的質量問題,防水檢驗主要包括衛生間、陽臺、廚房、屋面、外墻、外墻門窗、空調洞口的防水檢驗。其中衛生間、陽臺、廚房、屋面業主在收樓時會要求做24小時的閉水實驗進行檢驗。對檢驗過程中出現滲漏問題的必須要求整改,并再次進行試水檢驗直至不發生滲漏。

    七、給排水檢驗

    毛坯房除了預留管道幾乎沒有說明給排水設施,也不安裝衛生間器具。業主重點檢查的是以下內容:

    (1)現有閥門、龍頭檢查:位置是否合理,開啟、關閉是否正常,水路是否通暢,無破損、銹跡、無滑扣失效、滴水現象;

    (2)管道是否固定牢固,安裝是否平直整齊,管道有無破損,接頭是否完好;

    (3)預留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸,水堵頭是否打開;

    (4)水表檢驗:水表安裝是否符合規范,水表接頭是否緊密完好,有無空轉現象;

    (5)排水管道檢查:排水管道有無直角、死角;接頭是否緊密完好,接口處有無滲漏,管道是否暢通,管線是否固定、安裝整齊、無破損;樓上下延管道是否過長過低影響裝修;

    (6)排水口、地漏口檢測:是否有地漏,地漏位置是否合理,排水口、地漏口是否完整,是否封口嚴密;

    (7)排水口應進行封堵,防止垃圾進入排水管道發生管道堵塞。

    八、電氣檢驗

    對于毛坯房的電氣和設備業主重點檢查的是以下內容:

    (1)分戶配電箱檢查:配電箱安裝垂直度符合國家規范要求;箱體、飾面板內外清潔,無刮碰痕跡及色差;箱門開啟靈活;箱內各開關、漏電保護器動作正確,控制范圍正確;箱內結線整齊,回路編號齊全,正確;倒想與開關連接牢固緊密;

    (2)電表檢查:電表安裝符合規范,在關閉總閘后無電表空轉現象;

    (3)開關插座檢查:開關、插座面板表面清潔、無損壞;開關控制范圍正確;開關切斷相線,單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確;暗開關、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面,四周無縫隙;    導線接線符合國家規范要求;

    (4)照明檢查:燈具安裝牢固、位置正確;

    (5)其他弱電系統:對講門禁、安防、音響系統等的驗收應遵循相應的國家規范標準

    注意事項

    一、注意及時接收入住通知書

    1、 這是收房的第一步,要注意期限。一般,開發商約定的交房時限在通知書寄出30天內,所以購房者要安排好時間。

    2、 接到入住通知書后,首先應判斷開發商是否如期交房。若逾期交房,則應提出處理意見,并根據開發商的答復決定是否前往收房,按通知上約定的時間前往收房。

    特別提示:

    1、 要注意收房的期限,錯過收樓日期麻煩多。

    2、 收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期,可考慮向開發商按合同索賠。

    3、有特殊情況不能如期到場的,可以書面形式委托親友、律師進行,也可及時與開發商聯系,商議另行約定時間,并以書面形式確認。4. 若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續,從法律角度來說,則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用,買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

    二、確定房屋是否達到交付條件

    1、《竣工驗收備案表》――最重要《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的,它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗后,在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。《竣工驗收備案表》中的項目,只要送交主管部門備案后,發展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用,按照有關規定,表上的每一項都必須報有關主管部門備案,缺少任何一項的話,這個樓盤就是“黑樓”,是不能入住的,購房者有權拒絕收房。

    2.、《住宅質量保證書》

    《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾,必須作為購房合同的附件,與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款,特別注意保修期限。

    我國房地產法規規定,房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件,其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定,承擔保修責任。

    商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修范圍是:地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內;屋面防水為3年;墻面、廚房和衛生間地面為1年;《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年;燈具、電器開關損壞為6個月;管道堵塞為2個月;供熱供冷系統設備為一個采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由買賣雙方自行約定,并寫在工程質量保證書中。

    房屋在保修期內出現質量問題,如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響,或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的,根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的,可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監督單位申請重新核驗,經核驗確屬不合格的,購買人有權退房。

    3、《住宅使用說明書》

    《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標,如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。

    4、《建設工程質量認定證書》

    5、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》

    6、實測面積登記表

    特別提示:

    1、只有具備上述文件,才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件,確認房屋已經具備交付條件之后,才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視,尤其提示您要看原件而不是復印件。

    2、《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件,收房時不能只看開發商有沒有這張《備案表》,一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提,即使開發商做得再好,如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準,您有權拒絕收房。

    3、對于這些文件,一方面要驗收它有沒有,另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。

    4、如果開發商拒絕出示這些證明文件、或文件不全,您可按購房合同第十一條,要求開發商簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。

    5、提醒您:《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖,您可帶走,作為證據資料保存。

    6、如果開發商不能提供上述相關文件,購房人有權拒絕收房,由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。

    三、房屋檢驗

    收房過程中必須要掌握一個原則:“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋(包括驗收交房必須的文件),確認無誤后再簽署收房文件。

    “先驗后收”不僅是符合商業慣例的,而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款,消費者只要付清房款,或者按照合同約定支付相應比例的價款,就履行了合同的義務,開發商就應該交房。而在房屋交付以前,業主有權先驗收房屋:

    1、檢測房屋面積:

    要求開發商出具《實測面積測繪報告》,根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積,核對其與銷售面積是否存在誤差,誤差率的范圍有多大;若實測面積誤差超出3%,可以中止收房。

    2、檢驗房屋質量:

    購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量,主要可從以下幾方面入手:

    (一) 房屋本身的質量

    (二)景觀綠化、小區配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。

    (三)裝修質量

    特別提示:

    1、一定要掌握“先驗后收”的原則。

    2、如果開發商拒絕先驗房后辦理其他交付手續,則購房者可要求開發商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續。

    3、購房者應了解公攤面積及相關知識,防止開發商侵占。

    4、若發現有質量問題,開發商應限期維修,購房者應要求開發商簽定書面函件,由此導致業主逾期入住的,開發商應承擔違約責任。

    5、只要付清房款,按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務,開發商就應該無條件交房,否則應視為開發商違約,如果開發商拒不交房,應承擔逾期交房的責任。開發商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。

    6、不要將樣板房標準作為現實標準,除非開發商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。

    四、新房驗收的最終結果

    1、房屋檢驗沒有問題的:按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上,應把檢驗情況逐一記錄,凡是無法確認的事項,則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題,則如實記錄下來,并要求發展商限期處理。

    2、如有不滿意的地方,可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中,作為書面依據,如發展商未準備有關表格,買家應另以書面形式將意見送交發展商。

    3、發現問題,買賣雙方可協商解決,如屬可整修內容,應協商并簽署有關整改維修文件,約定下次驗收時間(一般不超過30天)。

    4、對發現的問題要詳細在驗樓表上予以注明,如果確實屬于不能收樓的,要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。

    特別提示:

    1、驗房后要堅持的原則:只要發現問題,不管大小,都要在相關文件或表格中記錄下來,而不管開發商陪同的收房人員如何花言巧語;如果樓盤根本就沒準備驗收登記表,則應自備紙筆,一一記錄。

    2、物業公司的行為代表不了開發商(除非有明確書面授權),因此不要就房屋質量的問題與物業公司簽署文件。

    3、驗收房屋發現問題時,一定要開發商蓋章確認,約定處理方案。

    4、如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題,一定要取得證據,證明不是買房人不按時收房,而是開發商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。

  
責任編輯:dyfang
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